Art. 1 ° - Fica aprovada a Instrução Normativa SEMAD/SEMFAZ/PGM Nº 001/2024, de responsabilidade da Secretaria Municipal de Governo, Secretaria Municipal da Fazenda e Procuradoria Municipal, que "Dispõe sobre orientações e procedimentos para o resgate de enfiteuse/aforamento de imóveis do Município de Colatina/ES", fazendo parte integrante deste Decreto.

Art. 2° - Caberá à unidade responsável a divulgação da Instrução Normativa ora aprovada.

Art. 3° - Este Decreto entrará em vigor na data de sua publicação.

Registre-se, Publique-se e Cumpra-se.

INSTRUÇÃO NORMATIVA GAPRE/SEMFAZ/PGM Nº 01/2024.

Dispõe sobre orientações e procedimentos para o resgate de enfiteuse/aforamento de imóveis do Município de Colatina/ES.

Versão -01;

Aprovação em: 01/11/2024;

Ato de aprovação: Decreto nº 29.757/2024.

Unidades Responsáveis: Secretaria Municipal de Governo, Secretaria Municipal de Fazenda e Procuradoria Municipal.

Considerando que o direito de resgate de enfiteuse ou aforamento encontra prevIsao nas regras do artigo 2038, caput, do Código Civil de 2002 (CCB/2002), e do artigo 693 do Código Civil de 1916 (CCB/1916);

Considerando que o artigo 693, do CCB/1916, contempla os requisitos para a constituição e o exercício do direito de resgate, ao preceituar que "Todos os aforamentos, inclusive os constituídos anteriormente a este Código, [5] salvo acordo entre as partes, são resgatáveis [1] dez anos depois de constituídos, [2] mediante pagamento de um laudêmio [esse laudêmio é diverso do previsto no artigo 685, do CCB/1916), [3] que será de dois e meio por cento [2,5%) sobre o valor atual da propriedade plena, e [4] de dez [1 O] pensões anuais pelo foreiro, que não poderá no seu contrato renunciar ao direito de resgate, nem contrariar as disposições imperativas deste capítulo";

Considerando que a titularidade do direito de resgate da enfiteuse é do enfiteuta ou de seu(s) eventual(ais) herdeiro(s) ou sucessor(es) por ato/negócio entre vivos;

Considerando que o enfiteuta/foreiro não é o proprietário do bem enfitêutico, operando o instituto do resgate da enfiteuse, como efeito maior, a consolidação da propriedade do bem imóvel na pessoa do enfiteuta/foreiro (STJ, REsp n. 13.865/MG, relator Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, Quarta Turma, julgado em 18/12/1991, DJ de 24/2/1992, p. 1875) ou de seu(s) eventual(ais) herdeiro(s) ou sucessor(es) por ato/negócio entre vivos;

Considerando que a extinção da enfiteuse, nas hipóteses da regra do artigo 692 do CCB/1916 (pela natural deterioração do prédio aforado, quando chegue a não valer o capital correspondente ao fôro e mais um quinto deste; pelo compromisso, deixando o foreiro de pagar as pensões devidas, por três anos consecutivos, caso em que o senhorio o indenizará das benfeitorias necessárias; falecendo o enfiteuta, sem herdeiros, salvo o direito dos credores), é instituto distinto do resgate da enfiteuse;

Considerando que uma das "características" do direito real de enfiteuse é a sua indivisibilidade, o que significa dizer que "o vínculo enfitêutico não se fraciona na hipótese da passagem a diversos foreiros, seja por efeito de transmissão hereditária, seja por qualquer outra causa. Em tais casos, os consortes deverão eleger um cabece/ que os represente perante o senhorio, e na omissão deles devolve-se a este [ao senhorio) a faculdade de escolher um dentre os conforeiros. O cabecel, eleito ou nomeado com observância das prescrições processuais (Cód. do Processo Civil, art. 411 e segs. [ver artigo 275, 'f', do CPC/1973)) tem a legitimação ativa e passiva para todas as relações ou questões (Cód. Civil, art. 690), cabendo-lhe, ainda, ação regressiva contra os demais foreiros, na proporção das devidas cotas partes. A indivisibilidade não é [ ... ) um atributo da enfiteuse [ ... ). Considera-se um direito do nú proprietário. Se este anuir, renunciando ao benefício, cindir-se-á a relação enfitêutica em tantas, quantos os interessados, formando cada gleba um prazo distinto (art. 690, § 2° do Cód. Civil)" (PEREIRA, Caio Mário da Silva. Enfiteuse. Sua história. Sua dogmática. Suas vicissitudes. Revista da Faculdade de Direito, Universidade Federal de Minas Gerais, nº 07, 1967, p. 32-33, destaquei);

Considerando que, em razão dessa indivisibilidade, haverá a constituição de um condomínio entre enfiteutas no caso de divisão do bem enfitêutico sem a concordância do proprietário (VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito civil: direitos reais. 3ª ed., São Paulo: Atlas, 2003, v. 5, p. 269; STJ, REsp n. 829.976/RJ, relator Ministro José Delgado, Primeira Turma, julgado em 13/3/2007, DJ de 2/4/2007, p. 249);

Considerando que é vedada a venda e a dação em pagamento do domínio útil exercido pelo enfiteuta sem o prévio aviso ao proprietário para que exerça seu direito de opção (adquirir ou não o domínio útil sobre o imóvel objeto da enfiteuse), a teor do artigo 683, do CCB/1916, sob pena de incidência da regra do artigo 685, do CCB/1916, que preceitua que, "Se o enfiteuta não cumprir o disposto no art. 683, poderá o senhorio direto usar, não obstante, de seu direito de preferência, havendo do adquirente o prédio pelo preço da aquisição";

Considerando que somente em caso de observância da regra do artigo 685, do CCB/1916, com a resposta tempestiva e negativa do proprietário (no caso, o Município), é que se constitui para o enfiteuta o direito de vender ou dar em pagamento o domínio útil para um terceiro, hipótese em que, na qualidade de alienante, deverá pagar ao proprietário um laudêmio correspondente a 2,5% (dois e meio por cento) sobre o preço da alienação, se outro não se tiver fixado no título de aforamento (CCB/1916, art. 686);

Considerando que a eventual e subsequente opção do proprietário não notificado na forma do artigo 685, do CCB/1916, em não exercer o direito de recuperar o domínio útil não extingue a enfiteuse, mas implica numa aceitação da mudança de sua titularidade, mantendo o direito de receber o laudêmio do alienante (CCB/1916, artigo 686) e não do adquirente do domínio, qualificando-se este, por seu turno, como sucessor do enfiteuta, e, por consequência, como devedor do foro e titular do direito de resgate previsto no artigo 693 do CCB/1916;

Considerando que o contrato de enfiteuse ou aforamento e suas eventuais transmissões devem ser registradas no Cartório do Registro Geral de Imóveis (Lei nº 4.857/1939, art. 236; Lei nº 6.015/1973, art. 167, 1, nº 10; STJ, REsp 1.228.615/SP, Rei. Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 17/12/2013, DJe de 05/03/2014), especificamente no Livro nº 04, denominado de "Indicador Real" (cf. Lei nº 6.015/1973, artigos 173, inciso IV, 179), no marco da cadeia sucessória referente ao imóvel; que o conhecimento dessa cadeia sucessória dá-se pela apresentação de certidão de inteiro teor do artigo 19, § 11, da Lei nº 6.015/1973, que é a certidão que contém o texto integral da matrícula do imóvel, tudo o que consta no seu histórico, todos os atos de registro ou averbação praticados na matrícula; e que o pagamento do laudêmio também deve constar em registro na matrícula do imóvel, a teor do caput e § único do artigo 411 do Código de Normas para o Foro Extrajudicial da Corregedoria Geral de Justiça do Estado do Espírito Santo em vigor;

Considerando que, para fins do artigo 693, do Código Civil de 1916, há entendimento fixado pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) no sentido de que para a identificação do "valor atual da propriedade plena" é necessária a "aferição do valor atual e real do bem dado em aforamento mediante uma avaliação criteriosa, não sendo suficiente o valor venal cadastrado para fins de IPTU" (REsp n. 1.692.369/CE, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 20/8/2019, DJe de 23/8/2019);

Considerando que no STJ há entendimento no sentido de que, "No contrato de enfiteuse, o valor do foro anual é fixado no ato da atribuição do domínio útil do imóvel e mantém-se certo e invariável enquanto perdurar o acordo, nos termos do art. 678 do Código Civil de 1916. [ . . . ] [sendo que] Para o cálculo do foro anual, é incabível a atualização do valor do domínio pleno do imóvel objeto de enfiteuse com índice superior ao da correção monetária" (Aglnt no REsp n. 1. 711.117/SP, relator Ministro Og Fernandes, Segunda Turma, julgado em 21/6/2018, DJe de 27/6/2018);

Considerando que no STJ há entendimento fixado no sentido de que, na falta de uma regra municipal específica e de previsão no contrato de enfiteuse, o prazo prescricional para a cobrança do foro anual é de 05 (cinco) anos (AgRg no AREsp n. 130.990/RS, relator Ministro Napoleão Nunes Maia Filho, Primeira Turma, julgado em 17/11/2016, DJe de 30/11/2016; Resp 1.133.696/PE, Relator Ministro Luiz Fux, DJe 17 .12.201 0rito do art. 543-C); e de que também é de 05 (cinco) anos o prazo para a cobrança do laudêmio, contado da data em que o proprietário tem ciência da transmissão da enfiteuse (REsp n. 1.616.801/AP, Relator Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, julgado em 23/8/2016, DJe 13/9/2016; Aglnt no REsp n. 1.592.075/PE, Relator Ministro Mauro Campbell Marques, Segunda Turma, julgado em 16/8/2016, DJe 26/8/2016; Aglnt no REsp n. 1.593.228/CE, Relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, julgado em 6/12/2018, DJe de 12/12/2018);

Considerando método previsto no art. 4° do Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro: a analogia, inclusive com importante verificação da legislação do Município de Linhares/ES (Lei Complementar 19, de 27 de novembro de 2012 e Decretos nº 279, de 05 de março de 2018 e nº 845, de 22 de junho de 2022), legislação do Município de Montanha (Lei municipal nº 1. 089, de 17 de fevereiro de 2022) e Parecer Jurídico Padrão nº 01/2021 da PGM de Vila Velha.

Considerando que o termo inicial do prazo prescricional para a cobrança do foro é a data de constituição da enfiteuse via registro na matrícula do imóvel, renovando-se ano a ano;

Considerando que a Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ), no julgamento do Tema Repetitivo 1142, fixou as teses de que "a) a inexistência de registro imobiliário da transação (contratos de gaveta) não impede a caracterização do fato gerador do laudêmio, sob pena de incentivar a realização de negócios jurídicos à margem da lei somente para evitar o pagamento dessa obrigação pecuniária; b} o termo inicial do prazo para a constituição dos créditos relativos ao laudêmio tem como data-base o momento em que a União [entes federados] toma conhecimento, por iniciativa própria ou por solicitação do interessado, do fato gerador, consoante exegese do§ 1° do art. 47 da Lei n. 9.636/1998, com a redação dada pela Lei n. 9.821/1999, não sendo, portanto, a data em que foi consolidado o negócio jurídico entre os particulares o marco para a contagem do prazo decadencial, tampouco a data do registro da transação no cartório de imóvel";

Considerando que, diante da cogência da regra do artigo 2038, do CCB/2022, é recomendável que as situações específicas de munícipes a quem o domínio útil sobre o lote urbano objeto da enfiteuse foi transferido no todo ou em parte pela via da aquisição onerosa de unidades de edificação/edifício nele construído sejam objeto de consolidação pelo direito de resgate e que isso seja feito na forma prescrita pelo artigo 26 do Decreto-Lei n 4.657 /1942 (Lei de Introdução às normas do Direito Brasileiro, com a redação dada pela Lei nº 12.376/2010);

A Secretaria Municipal de Governo, a Secretaria Municipal de Fazenda e a Procuradoria Municipal, com fundamento em suas competências legais e no artigo 6° , do Decreto nº 28.517 /2023, resolvem disciplinar o procedimento administrativo de resgate de enfiteuse conforme segue:

Art. 1 º. A presente Instrução Normativa tem por finalidade dispor sobre o procedimento administrativo referente às pretensões de remição e resgate de enfiteuses ou aforamentos instituídos pelo Município de Colatina/ES mediante pagamento do valor do resgate calculado pela Superintendência de Arrecadação e Dívida Ativa da Secretaria Municipal da Fazenda (SEMFAZ) sob os critérios instituídos nesta normativa, sem prejuízo das obrigações de pagar valores-a título de foro e laudêmio eventualmente incidentes sobre transferências do imóvel, observados, para fins de lançamentos de possíveis créditos não tributários e sua cobrança, os institutos da decadência, da prescrição e da isenção.

Art. 2°. A presente Instrução Normativa abrange todas as unidades da estrutura organizacional do Poder Executivo Municipal que venham a receber processos ou requerimentos administrativos relacionado ao tema.

Art. 3°. O requerimento de resgate da enfiteuse ou do aforamento deverá ser feito pelo enfiteuta/fo reiro do imóvel, seu(s) eventual(ais) herdeiro(s) ou sucessor(es) por ato/negócio entre vivos, mediante requerimento específico, pessoalmente ou por meio de representante legal munido de procuração através de instrumento público ou particular, nesse caso com firma reconhecida.

Art. 4°. O requerimento deverá ser instruído com:

Art. 5°. Além dos documentos previstos nos incisos deste artigo, devem, ainda, ser apresentados:

Art. 6°. Após o protocolo do requerimento de resgate os autos serão encaminhados à Superintendência de Patrimônio Imóvel da Secretaria Municipal de Adm inistração (SEMAD) para análise e verificação quanto ao atendimento dos requisitos previstos no artigo 693 do CCB/1916, observados os marcos legais, jurisprudenciais e doutrinários constantes nos considerandos d esta I nstrução, que em seguida remeterá os autos à PGM para análise jurídica, especialmente com relação à legitimidade para requerer o resgate, a prova da enfiteuse e questões relacionadas a cadeia de transmissão, tanto entre vivos como causa mortis.

Art. 7°. Finalizada a instrução do processo sem o exercício de eventual direito de preferência pelo Prefeito Municipal, deverá o mesmo, ou a quem for por ele formalmente delegado, proferir decisão sobre a remissão/resgate da enfiteuse e e ncaminhar os autos à Superintendência de Arrecadação e Dívida Ativa da SEMFAZ para cálculo do valor equivalente ao direito de resgate ou, no caso de dúvida jurídica devidamen te formulada, serem os autos remetidos ao Setor Especializado em Direito Tributário da Procuradoria Geral do Município para análise jurídica.

Art. 8°. Em sendo remetidos os autos ao Setor Especializado em Direito Tributário da Procuradoria Geral do Município para formulação de parecer jurídico, o parecer jurídico será formulado a partir dos documentos constantes no a cervo dos autos e, após submissão à ratificação do Procurador Geral, os autos serão encaminhados direta mente ao Sr. Prefeito Municipal ou a quem for por ele formalmente delegado para o proferimento de decisão.

Art. 9°. Reconhecido o direito de resgate, os a utos serão encaminhados à Superinten dência de Arrecadação e Dívida Ativa da Secretaria Municipal da SEMFAZ para a avaliação do valor atual da propriedade plena da terra nua (área/lote/imóvel sem construção) e elaboração de cálculo do valor do resgate propriamente dito, que deverá corresponder a 2,5% (dois e meio por cento) sobre o valor a tual da propriedade plena e 10 (dez) pensões anuais, sem prejuízo da cobrança de valores devidos a título de foro e laudêmio não alcançados pela prescrição/deca dência.

Art. 10. O requerente será intimado do valor do cálculo equivalente para resgate, podendo impugná-lo no prazo de 1 5 (quinze) dias, fun damentadamente mediante a apresentação de avaliação elaborada por profissional competente.

Art. 11 . Concluído o procedimento com o reconhecimento do direito de resgate e a definição do seu respectivo valor, o Município emitirá o documento de arrecadação municipal (DAM) para o seu pagamento, sem prejuízo da cobrança de valores devidos a título de foro e laudêmio não alcançados pela prescrição, decadência ou isenção.

Art. 12 . Uma vez comprovada a realização do pagamento, será expedida pela Superintendência de Patrimônio I m óvel da Secretaria M unicipal de Administração (SEMAD), em favor do requerente/enfiteuta/foreiro, a respectiva certidão de resgate da enfiteuse/aforamento a ser assinada pelo Sr. Prefeito Municipal ou por quem for por ele formalmente delegado.

Art. 1 3. Ao procedimento de resgate de enfiteuse aplica-se a Lei Municipal nº 7.038/2022.

Art. 14. Eventuais casos omissos ou não solucionados na forma do artigo 13 deverão ser resolvidos pelo Sr. Prefeito Municipal, após ouvida a Secretaria Municipal da Fazenda e a Procuradoria Geral do M unicípio.

Art. 1 5. Ao final do processo administrativo os autos deverão ser encamin hados à Superintendência de Patrimônio Imóvel da Secretaria Municipal de Administração (SEMAD) para fins de registros e controle de patrimônio.

Art. 16. Em atenção ao direito subjetivo de resgate de enfiteuse/aforamento e ao poder- dever do Poder Público quanto a cobrança os valores devidos a título de foro/pensão anual e de laudêmio, desde que não alcançados pela decadência ou prescrição, bem como a título de resgate, deverá a Secretaria M unicipal de Fazenda (SEM FAZ) proceder a uma campanha pública de divulgação e esclarecimentos sobre o direito de resgate, com o chamamento de interessados em exercê-lo.

Art. 17. Essa instrução normativa entra em vigor na data de sua publicação.