Faço saber que a Câmara Municipal de Colatina, do Estado do Espírito Santo, aprovou e Eu sanciono a seguinte Lei:
CAPÍTULO 1
DAS DISPOSIÇÕES GERAIS
Art. 1º - Fica instituído o Programa de Regularização de Edificações (PRE) no Município de Colatina, Estado do Espírito Santo, com a finalidade de estabelecer normas e procedimentos para a regularização de edificações que estejam em desacordo com as legislações municipais, mediante a reparação física e/ou o pagamento de contrapartida financeira, a título de compensação urbanística.
§ 1° - Entende-se por reparação física a adequação da edificação às normas edilícias vigentes, considerando-se os critérios de viabilidade técnica, razoabilidade е proporcionalidade. A análise quanto à possibilidade de reparação será realizada pelo Analista Relator, que deverá apresentar motivação expressa e devidamente fundamentada em parecer técnico.
§ 2° - A contrapartida financeira será exigida quando for comprovada a inviabilidade de realização da reparação física, conforme relatório técnico elaborado pelos analistas relatores integrantes da Comissão Especial do Programa de Regularização de Edificações (CEPRE). O relatório deverá ser submetido ao conhecimento dos demais membros da Comissão, para fins de apreciação e deliberação.
§ 3° - Durante todo o processo de regularização, desde sua abertura até a emissão do Certificado de Conclusão de Obra / Habite-se, é vedada qualquer alteração na edificação, salvo se expressamente autorizada pela CEPRE.
§ 4°-O descumprimento do § 3º poderá resultar no indeferimento do requerimento e impossibilidade de novo pedido de regularização e/ou encaminhamento do processo ao Setor de Fiscalização da Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente (Seduma) para apuração dos fatos e eventual aplicação de penalidades, caso seja constatada infração.
Art. 2º - O PRE terá prazo de vigência inicial de 2 (dois) anos, contados a partir da data de publicação desta Lei.
§ 1° - O prazo de vigência poderá ser prorrogado por igual período, por uma ou mais vezes, mediante ato do Chefe do Poder Executivo Municipal, condicionado à demonstração da eficácia e da conveniência de sua manutenção.
§ 2° - Para a avaliação da eficácia e conveniência de que trata o § 1º, a CEPRE deverá elaborar, ao término de cada período de vigência, um relatório técnico conclusivo.
§ 3° - O relatório técnico conclusivo mencionado no § 2° deverá adotar critérios objetivos e técnicos, a serem previamente estabelecidos em decreto do Poder Executivo Municipal
CAPÍTULO 2
DO PROCESSO DE REGULARIZAÇÃO DAS CONSTRUÇÕES
Seção I
Do Enquadramento
Art. 3º - São passíveis de enquadramento nesta Lei todas as edificações que tenham condições mínimas de uso, segurança, higiene, estabilidade e habitabilidade, sendo passíveis de regularização, nos termos desta Lei:
I. As edificações que estejam concluídas ou efetivamente habitadas, independentemente da finalidade.
II. As edificações com sua volumetria concluída, ou seja, aquelas que tenham sua estrutura física essencial finalizada, com fechamento superior (cobertura) executado, e cuja forma arquitetônica esteja definida, incluindo os limites do perímetro e a altura total da construção.
Seção II
Do Requerimento
Art. 4° - A regularização será iniciada mediante solicitação do proprietário, por meio da abertura de um processo administrativo que deverá ser encaminhado à Seduma, acompanhado dos seguintes documentos:
I. Os listados na forma do Art. 7º do Decreto Municipal nº 26.729, de 29 de março de 2022, que se refere às responsabilidades e procedimentos para aprovação de projetos e licenciamentos de obras no modelo simplificado, ou em outra norma que Ihe for subsequente;
II. Declaração de Ciência do procedimento a que se refere a presente Lei e seus reflexos, conforme Anexo I;
III. Declaração de Responsabilidade, devidamente preenchida e assinada pelo proprietário e autor do projeto/responsável técnico (Anexo Il e Anexo III);
IV. Laudo técnico fundamentado com relatório fotográfico, indicativo da estabilidade, salubridade e habitabilidade da edificação, com a respectiva anotação de responsabilidade técnica (ART/RRT) do profissional responsável pela elaboração;
V. Documento assinado por todos os condôminos autorizando a regularização do imóvel, quando necessário;
1° - Durante a análise do pedido de regularização da edificação, o Analista Relator da CEPRE poderá, a seu critério, exigir a apresentação de documentos complementares e/ou esclarecimentos que julgar necessários.
§2° - As edificações passíveis de licenciamento ambiental deverão apresentar, além dos documentos previstos neste artigo, licença ambiental expedida pelo setor de Meio Ambiente da Seduma, ou documento equivalente expedido por outro órgão ambiental.
§ 3° - As edificações e os empreendimentos geradores de impacto de vizinhança, assim definidos pela legislação específica, deverão ser acompanhados por Relatório de Impacto Urbano, que será objeto de análise pelo Conselho Municipal do Plano Diretor de Colatina/ES (CPDMC), podendo propor medidas mitigadoras e/ou compensatórias por meio de instrumento legal a ser celebrado entre a municipalidade e o requerente.
§ 4° - O requerimento de regularização da edificação, previsto neste artigo, não suspende os efeitos de notificações eventualmente emitidas pelo setor competente, as quais devem ser cumpridas pelo requerente durante o andamento do processo de regularização.
§ 5° - A análise e emissão de parecer sobre os requerimentos de regularização de edificações seguirão a ordem cronológica de protocolo, ressalvadas as hipóteses de prioridade legal ou de urgência, desde que devidamente justificadas.
Seção III
Das Edificações Passíveis de Regularização
Art. 5° - Serão passíveis de regularização, com base nesta Lei, as edificações que possuírem irregularidades atreladas aos seguintes parâmetros urbanísticos, entre outras:
I. Afastamentos;
II. Vãos de iluminação e/ou ventilação localizados a menos de 1,50 metro das divisas do terreno vizinho, ou a menos de 0,75 metro da linha perpendicular à divisa, desde que haja autorização expressa dos proprietários ou possuidores dos imóveis confrontantes;
III. Taxa de ocupação;
IV. Coeficiente de aproveitamento;
V. Projeção de elementos construídos sobre o passeio público, não ultrapassando alinhamento do meio-fio. Casos excepcionais poderão ser apreciados pela CEPRE;
VI. Número de vagas de estacionamento e garagem disponibilizadas inferior a exigida;
VII. Altura da edificação e gabarito;
VIII. Regularização de elevadores; Ο
IX. Que impliquem alteração das frações ideais das unidades autônomas, desde que expressamente autorizadas pelos condôminos;
X. Descumprimento de normas previstas no Código de Obras vigente.
Art. 6° - Requerida a regularização, os autos serão encaminhados à CEPRE, que será distribuído a um Analista Relator responsável pelos encaminhamentos que se fizerem necessários.
Art. 7° - No caso de condomínios verticais ou horizontais, será de responsabilidade do condomínio a regularização das edificações pertencentes a este, sendo somente admitida a regularização do empreendimento como um todo, inadmitindo-se a regularização individual de unidades autônomas em condomínios.
Art. 8° - Será permitida a regularização individual de uma ou mais unidades autônomas acrescidas e/ou modificadas em uma mesma edificação, desde que as demais unidades, que não sejam objeto da regularização, tenham sido construídas conforme o projeto previamente aprovado.
Art. 9° - Poderão ser regularizadas as unidades autônomas construídas na superfície superior ou inferior de uma construção base, desde que tenham acesso independente e atendam os demais requisitos exigidos pelo Art. 1.510-A e seguintes da Lei 10.406/2002 (Código Civil).
Parágrafo Único - O direito real de laje, como previsto no caput deste artigo, não dispensará o laudo técnico que ateste a estabilidade de toda a edificação, nos termos estabelecidos por esta Lei.
Seção IV
Das Edificações não Passíveis de Regularização
Art. 10 - Não são passíveis de regularização, para os efeitos desta Lei, as edificações que:
I. Estiverem em locais que causem interferência aos projetos de ampliação do sistema viário, assim definidos pela Administração Pública;
Ocupem passeios, logradouros e demais áreas públicas, existentes ou projetadas, por construções que ultrapassem os limites do lote, exceto nos casos expressamente previstos na legislação vigente, como marquises, balanços de edificação e projeções de telhados, desde que não utilizem o solo público como apoio ou sustentação. Fica proibida a instalação de pilares, elementos estruturais ou quaisquer componentes que se fixem em área pública, não sendo permitido estender o direito de propriedade do imóvel sobre o espaço público.
III. Estejam localizadas em áreas não edificáveis junto a faixas de domínio de ferrovias, minerodutos, gasodutos entre outros, de acordo com legislação vigente;
IV. Cujos proprietários não tenham atendido termos de compromisso assinados com a Administração Municipal, ou com o poder público em geral;
V. Proporcionarem risco quanto a estabilidade, segurança, higiene e salubridade;
VI. Tenham sido tombadas pelo patrimônio histórico e/ou natural ou que estejam em processo de tombamento, nos casos em que tenha sido desfigurado/descaracterizado o imóvel tombado, excetuadas as intervenções necessárias a acessibilidade da edificação;
VII. Tiverem águas pluviais provenientes da cobertura lançadas para os terrenos vizinhos ou diretamente para as vias públicas, sendo aceita a coleta de águas pluviais por calhas e/ou por tubos localizados no interior do terreno e encaminhadas por sob o passeio, com lançamento direto na sarjeta da pista de rolamento ou em rede pública de água pluvial;
VIII. Estiverem construídas a uma distância horizontal menor do que 1,50 metro das redes de energia elétrica de média tensão e menor do que 1,20 metro das redes de energia elétrica de baixa tensão das concessionárias de energia elétrica do Estado (incluindo as coberturas e sacadas).
§ 1° - As edificações que estiverem a menos de 1,50 metro das redes de média e de baixa tensão poderão ser regularizadas, desde que haja parecer favorável da concessionária de energia elétrica, indicando, se cabíveis, as providências que deverão ser tomadas pelo requerente para garantir a segurança quanto aos riscos inerentes a cada caso concreto, comprovando a execução das providências adotadas.
§ 2° - Em qualquer dos casos referidos nos incisos deste Artigo ou em quaisquer outras circunstâncias especiais relativas a esta Lei, os processos para regularização de edificações, poderão, a critério da CEPRE, ser encaminhados à Procuradoria-Geral do Município para parecer quanto à possibilidade de uso de institutos jurídicos específicos em cada caso, ou quaisquer outras consultas jurídicas que se fizerem necessárias.
§ 3° - As edificações que apresentarem riscos quanto a estabilidade, segurança, higiene e salubridade poderão ser regularizadas desde que sejam apresentados, por profissional competente, estudos e/ou laudos que indiquem obras ou ações que possam garantir, sob sua responsabilidade, a reparação de qualquer problema detectado, os quais serão levados à apreciação do Analista Relator, que emitirá parecer conclusivo e fundamentado quanto à possibilidade da regularização da edificação.
CAPÍTULO 3
DA CONTRAPARTIDA FINANCEIRA
Seção I
Das gravidades
Art. 11 - As irregularidades não passíveis de reparação física, serão escalonadas em gravidades, que servirão de base para o cálculo do valor da contrapartida financeira.
Parágrafo Único. As gravidades serão classificadas na forma seguinte:
I. Gravidade 1: quando a edificação a regularizar não atender ao disposto no Plano Diretor Municipal de Colatina quanto ao coeficiente de aproveitamento, gabarito, altura da edificação, taxa de ocupação e vagas de veículos;
II. Gravidade 2: quando a edificação a regularizar não atender às demais normas do Plano Diretor Municipal de Colatina não referidas no inciso I;
III. Gravidade 3: quando a edificação a regularizar não atender às normas dispostas no Código de Obras do Município de Colatina, no que couber.
Art. 12 - Para fins de cálculo das gravidades previstas nesta Lei, aplicáveis às edificações enquadradas pelo Art. 3°, serão considerados dois marcos temporais distintos:
I. Marco I: até 22 de setembro de 2021, com os percentuais de contrapartida financeira de 1,2% (Gravidade 1), 0,6% (Gravidade 2) e 0,2% (Gravidade 3); II. Marco II: de 23 de setembro de 2021 à 31 de dezembro de 2025, com os percentuais de contrapartida financeira de 6,0% (Gravidade 1), 3,0% (Gravidade 2) e 1,0% (Gravidade 3).
§ 1° - Caso a edificação se enquadre em mais de um nível de gravidade, os respectivos percentuais deverão ser somados para fins do cálculo da contrapartida financeira.
Seção II
Do cálculo da contrapartida financeira
Art. 13 - As contrapartidas financeiras mencionadas no artigo anterior serão calculadas com base no valor venal do imóvel objeto da regularização, multiplicado pelo somatório dos percentuais correspondentes às gravidades aplicadas. A fórmula para o cálculo é a seguinte:
CF = VV SG
Onde:
CF = Contrapartida Financeira
VV = Valor Venal do imóvel
SG = Somatório dos percentuais das gravidades aplicadas
§ 1° - Na hipótese de o imóvel possuir área construída parcialmente regularizada, a contrapartida financeira será apurada de forma proporcional, considerando exclusivamente os pavimentos/unidades que ainda estiverem pendentes de regularização.
§ 2° - Consideram-se processos não finalizados aqueles que ainda não estiverem quitados as suas contrapartidas financeiras (DAM).
Seção III
Do pagamento da contrapartida financeira
Art. 14 - A contrapartida financeira para a regularização da edificação poderá ser realizada das seguintes formas, conforme critério estabelecido pela Secretaria Municipal da Fazenda:
I. Por meio de pagamento em pecúnia (dinheiro);
II. Mediante dação em pagamento de bens imóveis localizados no Município de Colatina, desde que previamente avaliados ou com avaliação referendada por órgão público competente.
§1° - O valor apurado para o pagamento da contrapartida financeira poderá ser parcelado em até trinta e seis (36) vezes, observado o mínimo de duas (2) UPFMC (Unidade Padrão Fiscal do Município de Colatina) por parcela.
§ 2° - O parcelamento será firmado através de termo de parcelamento disponibilizado pela Secretaria Municipal da Fazenda, no endereço www.colatina.es.gov.br.
§ 3° - Constitui motivo de rescisão do acordo de parcelamento e inscrição em dívida ativa o atraso no pagamento de qualquer uma das parcelas por prazo superior a 90 dias.
§ 4° - Após a constituição definitiva da contrapartida financeira pela autoridade competente e não sendo recolhida no seu vencimento esta será inscrita em dívida ativa para efeito de cobrança extrajudicial e judicial.
§ 5° - Optando o requerente pelo pagamento da contrapartida em parcela única, terá direito a 20% de desconto sobre o valor total.
§6°-O pagamento da contrapartida financeira será efetuado sem prejuízo de taxas e multas anteriormente impostas.
§ 7° - Nos casos em que fique comprovado ter havido resistência e/ou desobediência às ações da Fiscalização Municipal ou infração ao Art. 1°, § 3° desta Lei, os valores da contrapartida financeira para a regularização da edificação serão acrescidos de 50%, sem prejuízo das possíveis ações administrativas, cíveis ou criminais, decorrentes de atos ilícitos praticados pelo requerente ou pelo responsável técnico pela edificação.
§ 8° - Quando se tratar de edificações regularizadas pelos programas de regularização de edificações anteriores a esta Lei, configurando reincidência, os valores das contrapartidas financeiras serão devidos em dobro.
Seção IV
Das Disposições Gerais
Art. 15 - As adaptações que se fizerem necessárias à regularização das edificações para atendimento às disposições desta Lei, serão executadas após a expedição do alvará de licença de regularização de obras.
Art. 16 - O Certificado de Conclusão de Obra / Habite-se somente será expedido após a conclusão da reparação física e/ou do pagamento da última parcela da contrapartida financeira, quando for o caso.
Art. 17 - As parcelas não quitadas serão cobradas, no que couber, na forma do Código Tributário Municipal, aplicando-se as disposições da lei de Execução Fiscal (Lei N° 6.830 de 22 de setembro de 1980).
Art. 18 - As edificações a serem regularizadas que ocuparem mais de um lote, só poderão ser regularizadas após a fusão das áreas dos lotes.
Art. 19 - As edificações construídas em mais de uma matrícula cartorial poderão ser regularizadas concomitantemente com a fusão/remembramento/unificação das áreas no Cartório de Registro de Imóveis.
CAPÍTULO 5
DAS ISENÇÕES
Art. 20 - Ficam isentas do pagamento da contrapartida financeira as:
I. Edificações que não excedam a 70 metros quadrados de área total construída, com até 02 pavimentos;
II. Edificações que tenham sido construídas até a data de 12 de fevereiro de 1996, com a devida comprovação por meio de laudo do cadastro técnico municipal, registro em cartório, contrato de compra e venda, recibo com descrição do imóvel com firma reconhecida à época da emissão do documento, ou qualquer outra prova idônea a critério da CEPRE;
III. Edificações tombadas, identificadas ou que vierem a ser identificadas como de interesse de tombamento;
IV. Aqueles que por Lei Municipal forem isentos do pagamento de IPTU; V. Famílias que, comprovado através de laudo médico, detenham enfermidades que comprometam de forma significativa a renda familiar do requerente;
VI. Edificações que sejam consideradas de relevante interesse público;
VII. Famílias cadastradas no CadÚnico, desde que comprovem renda familiar total de 2,5 salários mínimos, possuam apenas um imóvel e nele residam;
VIII. Beneficiário do BPC (Benefício de Prestação Continuada), desde que comprove renda familiar total de 2,5 salários mínimos, possua apenas um imóvel e nele resida.
§ 1° - Consideram-se edificações de relevante interesse público:
I. As sedes culturais, esportivas e de associação de moradores;
II. As de instituições religiosas de qualquer credo, destinadas à localização de seus Templos Religiosos e seus anexos, desde que situados no mesmo terreno e que sua edificação não seja vinculada a qualquer outra de finalidade diversa; III. As de propriedade de instituições públicas Municipais, Estaduais ou Federais, destinadas a atividade pública correspondente;
IV. As de sede de organização de prestação de serviços sociais sem fins lucrativos.
§ 2° - A isenção do pagamento da contrapartida financeira não alcança o pagamento das demais taxas inerentes à tramitação e aprovação do projeto, bem como as reparações físicas possíveis, como definidas nesta Lei.
§ 3° - Poderá ser concedida isenção parcial da contrapartida financeira a critério da CEPRE, desde que atenda aos requisitos previstos neste artigo.
CAPÍTULO 6
DA COMISSÃO
Art. 21 - Fica instituída a Comissão Especial de Regularização de Edificações - CEPRE, com a finalidade de analisar, vistoriar, instruir, coordenar e executar os atos necessários à regularização das edificações, nos termos desta Lei e das demais normas urbanísticas e/ou edilícias pertinentes.
§1° - Os membros da CEPRE serão designados por ato do Chefe do Poder Executivo Municipal e serão compostos conforme a seguinte estrutura:
I. 1 (um) Presidente;
II. 7 (sete) Analistas Relatores, integrantes do quadro de servidores da Prefeitura Municipal de Colatina, graduados em Engenharia e/ou Arquitetura;
III. 2 (dois) Secretários Operacionais;
IV. 4 (quatro) Assistentes Técnicos Específico, com formação técnica ou superior na área de construção civil e afins.
IV. 6 (seis) Assistentes Técnicos.
§2° - São atribuições dos membros integrantes da CEPRE, entre outras:
I. Presidente: dirigir as reuniões ordinárias, fazendo constar em ata as deliberações tomadas; receber recursos e pautá-los para discussão e deliberação conjunta da CEPRE;
II. Analista Relator: realizar análise técnica criteriosa dos processos sob sua responsabilidade, emitindo parecer conclusivo e devidamente fundamentado; requisitar diligências para esclarecimento de dúvidas ou correção de imprecisões; solicitar informações e/ou pareceres aos órgãos ou departamentos internos da Prefeitura Municipal, bem como às concessionárias de serviços públicos;
III. Assistente Técnico Específico: realizar vistorias e emitir relatório técnico que instrua o processo administrativo com registro fotográfico do imóvel, que servirá para instruir o Analista Relator nas diligências necessárias;
IV. Assistentes Técnicos: emitir opiniões técnicas e/ou pareceres sobre questões relacionadas à sua área de conhecimento;
V. Secretário Operacional: receber, protocolar, registrar e arquivar comunicações, processos e recursos dirigidos à CEPRE; assegurar o cumprimento da ordem cronológica de análise dos processos, observando os dispositivos desta Lei; notificar os requerentes acerca das decisões de seu interesse, zelando pelo cumprimento dos prazos recursais; auxiliar os membros da Comissão na elaboração de requerimentos e ofícios; secretariar as reuniões da CEPRE, redigindo e lavrando as respectivas atas.
§ 3° - Os membros da CEPRE que sejam servidores públicos municipais e atuem profissionalmente na área de construção civil, seja como profissionais liberais ou em sociedades empresariais, ficam impedidos de analisar, auxiliar, emitir parecer ou intervir em processos nos quais possuam interesse profissional, pessoal ou responsabilidade técnica sobre o projeto.
Art. 22 - O Analista Relator deverá emitir parecer técnico conclusivo e fundamentado, no prazo de 30 dias, que abordará principalmente:
I. A possibilidade de regularização da edificação, conforme os critérios estabelecidos nesta Lei;
II. As irregularidades construtivas existentes na edificação objeto da regularização, em confronto com as normas edilícias aplicáveis;
III. Sugestões de reparações físicas viáveis para o enquadramento da edificação nas normas edilícias vigentes;
IV. Os tipos de gravidade das irregularidades infringidas.
§1° - Na avaliação da viabilidade das reparações físicas, deverão ser observados os princípios da proporcionalidade e da razoabilidade, considerando-se as dificuldades estruturais para a adequação, os custos envolvidos, eventuais descumprimentos de atos de fiscalização, entre outros fatores pertinentes. Em qualquer hipótese, o Analista Relator deverá fundamentar e justificar devidamente seu parecer.
§ 2° - Para o cumprimento de suas atribuições, o Analista Relator poderá oficiar a outros órgãos da administração pública e/ou demais entidades públicas ou privadas, a fim de obter informações necessárias para bem fundamentar seu parecer.
§ 3° - Após parecer técnico conclusivo, o Analista Relator poderá enviar os autos para apreciação conjunta da CEPRE, que poderá:
I. Acompanhar os argumentos do relator;
II. Propor modificações e/ou adequações.
§ 4°-A Comissão, quando necessário, deverá encaminhar os autos à Secretaria da Fazenda para atualização do cadastro imobiliário.
§ 5° - As decisões da CEPRE serão devidamente relatadas e comunicadas ao Requerente.
CAPÍTULO 7
DISPOSITIVOS GERAIS
Art. 23 - Após a ciência inequívoca das decisões da CEPRE relativas a esta Lei, bem como da estimativa do valor da contrapartida, o requerente poderá interpor recurso no prazo de 15 dias úteis.
§ 1° -O recurso deverá ser encaminhado ao Presidente da CEPRE, que o relatará e submeterá à pauta para apreciação e deliberação conjunta dos demais membros da CEPRE 이
§ 2° - Caso o requerente não apresente manifestação formal dentro do prazo previsto, o processo seguirá seu curso normal.
Art. 24 - Os casos omissos ou que tenham suas especificidades não abrangidas por esta Lei, serão apreciados, conjuntamente, pelos membros da CEPRE, após parecer do Analista Relator.
Art. 25 - Toda a arrecadação do Programa de Regularização de Edificações (PRE) será destinada para o Fundo Municipal do Plano Diretor (FMPD).
Art. 26 - A administração Pública, por meio de seu órgão competente, poderá, a qualquer tempo, mesmo após efetuada a regularização, verificar a veracidade das informaçõese declarações, valores recolhidos e as condições de estabilidade, de higiene, de salubridade, de permeabilidade, de acessibilidade, de segurança de uso das edificações, e de respeito ao direito de vizinhança.
Parágrafo Único - Constatada, a qualquer tempo, a inveracidade das situações mencionadas no caput deste artigo, o interessado será notificado a saná-las sob pena de anulação do Certificado de Conclusão de Obra / Habite-se.
Art. 27 - A regularização da edificação nos termos desta Lei não implica reconhecimento de direitos quanto ao uso irregular ou à permanência de atividades irregulares instaladas no imóvel.
Art. 28 - Esta Lei não se aplica a regularização de parcelamento do solo.
Art. 29 - Esta Lei revoga a Lei Municipal n° 6.878, de 22 de setembro de 2021, e suas alterações (Lei n° 7.123/2023).
Art. 30 - Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação.